Maatschappelijk wonen

Europese hoofdsteden zijn in rap tempo onbetaalbaar aan het worden voor personen met een laag- of middeninkomen. Wenen is de uitzondering. Reden: de helft van de appartementen is eigendom van de stad, of wordt gesubsidieerd. Wat is de Weense les?

Volkskrant. Remco Andersen 17 oktober 2024, 05:00

Vlak nadat stadsplanner Kurt Hofstetter heeft verteld dat er grote internationale belangstelling is voor het unieke Weense woningbouwmodel, stapt Tom Phipps (73) uit de metro. Een gepensioneerd stadsplanner, blijkt. Uit het Canadese Vancouver. Hij is op vakantie met zijn vrouw, toch komen ze even kijken hier in Seestadt – de jongste Weense stadswijk deels gebouwd met gemeentegeld.

‘We weten dat Wenen een keur aan woningtypes heeft gebouwd voor verschillende inkomens’, zegt Phipps, omringd door fonkelnieuwe woontorens, groen en water. ‘Ook Vancouver is zich daarvan bewust en probeert op dit moment wat van die ideeën te kopiëren.’ Echtgenote Christi: ‘Iedereen weet dat Wenen antwoorden heeft.’

Londen, Parijs, Amsterdam, en inmiddels ook Berlijn: expats en veelverdieners veroveren de Europese binnensteden. Lage- en middeninkomens worden naar buitenwijken of randgemeenten geduwd. Maar Wenen is de uitzondering; een woonwalhalla voor iedereen. Precies zoals de socialisten het hebben bedoeld, een eeuw geleden.

‘Rood Wenen’

Begin jaren 1920 besloot het socialistische bestuur van Wenen rigoureus te investeren in woningbouw in eigen beheer. Na de Eerste Wereldoorlog waren de woonomstandigheden in de hoofdstad van het gevallen Habsburgse Rijk erbarmelijk. Het ideaal, in deze periode van ‘rood Wenen’, was dat bakker en dokter dezelfde straat deelden. Dat kon alleen door woningen aantrekkelijk genoeg te maken voor de middenklasse, en betaalbaar voor de werkende klasse.

Agressieve belastingen voor de rijken financierden de woningbouw. De financiële crisis van de jaren twintig gaf het stadsbestuur de kans om voor een prikkie stadsgrond op te kopen van noodlijdende grootgrondbezitters. In 1924 was de gemeente de grootste onroerendgoedeigenaar van Wenen.

Het feit dat een eeuw later nog steeds de helft van de woningen in gemeentelijk beheer is, is te danken aan politieke stabiliteit. Met uitzondering van het naziregime regeert in Wenen al honderd jaar de SPÖ, de Sociaal-Democratische Partij Oostenrijk – de hoofdstad is een progressief bastion in een verder aartsconservatief land. Dat zorgt voor continuïteit.

‘De stad Wenen heeft nooit overwogen haar woningvoorraad te verkopen’, stelt de gemeente op haar website. ‘Zelfs niet toen de tijdgeest werd gedomineerd door neoliberalisme en privatisering.’

Wie financiert het stelsel?

Zo’n 220 duizend Weense appartementen zijn eigendom van de gemeente, nog eens 200 duizend woningen zijn wonen gebouwd met gemeentelijke subsidie. De helft van van de 2,3 miljoen Wieners woont in een van beiden.

Ontwikkelaars van de gesubsidieerde appartementen lenen voordelig geld van de stad Wenen, en krijgen goedkope bouwgrond. In ruil daarvoor moeten zij een deel van de winst herinvesteren in woningbouw. De eenmalige bijdrage van huurders (zie kader) is een andere inkomstenbron voor ontwikkelaars.

Elke Oostenrijker betaalt een inkomensbelasting van 1 procent – waarvan de helft betaald door de werkgever – voor woningbouw. Andere deelstaten subsidiëren ook woningbouw, maar nergens is het zo groot als in Wenen. Omdat het systeem al honderd jaar bestaat, heeft de stad Wenen ook een constante inkomensstroom uit terugbetaalde leningen.

Maatschappelijke woonruimte

Het levert een tevreden bevolking op. Het Britse tijdschrift The Economist riep Wenen dit jaar voor de derde keer op rij uit tot meest leefbare stad ter wereld, met onder meer de topscore voor infrastructuur. Over de hele wereld drukken prijsstijgingen, in het bijzonder wat betreft woonkosten, op de leefbaarheid in steden, schrijft The Economist.

Maar niet in Wenen, rekent Simona voor – de 36-jarige it-consultant wil ‘om privéredenen’ niet met achternaam in de krant. Haar man en zij verdienen samen 5.300 netto per maand, en betalen 860 euro voor bijna 90 vierkante meter gesubsidieerde woning nabij het beroemde Paleis Schönbrunn. Ze legden 13 duizend euro bouwbijdrage in (zie kader). Hoe ze het vindt? ‘Luxe, ik kan veel geld opzij zetten.’

Simona doet haar verhaal in de deuropening van het appartement van een vriendin, Katharina (39), een alleenstaande en recentelijk gescheiden moeder van een 2-jarige. Zij betaalt ‘minder dan 500 euro’ voor 52 vierkante meter gemeentewoning, dus eigendom van de stad. Katharina’s inkomen is 1.200 euro per maand, uit alimentatie en uitkering.

De eerste is een goedverdienende professional, de tweede een huisvrouw op het sociaal minimum. En beiden maken gebruik van gesubsidieerde woonsystemen.

Dat is nog altijd het hoofddoel, zegt stadsplanner Hofstetter. Hij houdt zich bij de gemeente bezig met strategische projecten: de langetermijnplanning voor woningbouw.

Hofstetter omschrijft het Weense model graag als ‘maatschappelijke woonruimte’, zegt hij tijdens een rondleiding in het gloednieuwe stadsdeel Seestadt, waarvan hij de planning deels leidde.

‘Societal housing, not social housing. Het gaat om de samenleving als geheel, niet alleen de sociaal zwakkeren. Misschien verdient je buurman twee of drie keer zoveel als jij en krijg jij meer subsidie, maar je woont op hetzelfde adres.

‘Het mixen van verschillende mensen met verschillende banen en inkomens, in plaats van rijke en arme buurten, zorgt voor stabiliteit in de samenleving. Daarom doen we het. En daarom jagen we ook niet op mensen die misschien inmiddels veel meer verdienen dan toen ze een gesubsidieerde woning kregen. Dat geld vloeit toch terug de Weense economie in.’

Woninginnovatie

Seestadt, voluit Seestadt Aspern, is het Weense antwoord op de problemen waaraan ook de Oostenrijkse hoofdstad niet ontkomt. Bevolkingsgroei, gebrek aan binnenstedelijke ruimte, prijsstijgingen en druk op het klimaat.

In centraal Wenen komt nog altijd bouwgrond beschikbaar, zegt Hofstetter, onder meer door het unieke feit dat allerlei binnenstedelijke treinstations uit de Habsburgse tijd na een lang bestaan in de marge worden omgetoverd in woonwijken. Alleen al het voormalige Nordwestbahnhof, dat de afgelopen jaren dienst deed als goederenoverslag, biedt ruimte voor 6.500 woningen, waarvan 60 procent gesubsidieerde bouw.

Maar op de langere termijn breidt de stad uit aan de randen. Seestadt, in het uiterste oosten van Wenen, is de trots van Hofstetter – hij woont er zelf ook, vertelt hij in koffiehuis Bruno e Marrone. In verschillende fasen ontstaan hier woningen voor 24 duizend mensen. Maar dat niet alleen; Seestadt blijkt een lab voor woninginnovatie – een van de redenen voor de internationale interesse zoals die uit Canada.

Lopend langs het kunstmatige meer, het groen dat na een rondvraag het eerder aangelegde asfaltplein verving, en het op-twee-na hoogste houten woongebouw ter wereld, vertelt Hofstetter wat een lokale overheid allemaal kan uitproberen als het de regie in eigen hand houdt.

Omgevingsplanning was altijd een onderdeel van de Weense woningfilosofie. In de vorige eeuw was er nadrukkelijk aandacht voor licht, ruimte, groen, sociale voorzieningen. Een eeuw later probeert Hofstetter de innovatieve geest levend te houden, en tikt ze af terwijl hij rondloopt.

Wie komt in aanmerking?

Voorwaarden om in aanmerking te komen voor een gemeentewoning of gesubsidieerde woning:

– Maximaal netto jaarinkomen 57.600 euro (85.830 voor twee personen)
– Minimaal twee jaar inwoner van Wenen
– EU-staatsburgerschap, een Oostenrijkse verblijfsvergunning, of vluchtelingenstatus.

Driekwart van de Weense bevolking voldoet aan deze voorwaarden.

Kwetsbare groepen krijgen voorrang. Daaronder alleenstaande ouders, scheidende echtparen, uitbreidende gezinnen, volwassen jongeren die nog bij hun ouders wonen, bepaalde 65-plussers, en mensen met een beperking. Ook wie een gemeentewoning achterlaat, krijgt voorrang.

In de praktijk, zeggen Weners, vis je zonder deze urgentieverklaring vaak achter het net. Zeker in populaire districten zijn er jarenlange wachttijden.

‘Hier hebben we parkeerplekken bovengronds gebouwd, omdat we ons tijdens de bouw realiseerden dat jongeren vaker auto’s delen dan er een kopen. Zo kunnen we de parkeerplekken later nog tot woonruimte ombouwen. Hier stond een tijdelijke betonfabriek. Er kwam zoveel zand vrij tijdens het aanleggen van het meer dat we dachten: het is beter voor het klimaat als we daar direct ons eigen bouwbeton van maken.

‘Dit pand heeft appartementen met verschuifbare binnenmuren, zodat bewoners de indeling naar behoefte kunnen aanpassen. Deze basisschool heeft geen klassiek sportveld, maar sportfaciliteiten onder het (bovengrondse) metrostation er tegenover. Als de school uit is, kunnen bewoners er ook basketballen. Minder benodigde ruimte, meer gebruikers.’

Misère huizenbezitter

Is het dan alleen maar een jubelverhaal, de Weense woningbouwfilosofie? Dat hangt van het perspectief af.

Financieel persbureau Bloomberg omschreef Wenen vorig jaar als ‘het epicentrum van Europa’s woningmisère’, een verwijzing naar verkoopprijzen. Die gingen in Wenen, met 12 procent in 2023, ruim twee keer zo hard naar beneden als in bijvoorbeeld Stockholm. De stijgende rente in combinatie met een ruim aanbod van betaalbare huurwoningen deed de vraag naar koopwoningen instorten. Arme Weense huizenbezitters.

Hofstetter brengt daar een studie tegenin die aantoont dat voor elke 10 procent toename van het bestand gesubsidieerde huurwoningen de gemiddelde huurprijs op de vrije markt met 5 procent daalt. You win some, you lose some.

In het verre verleden was een onbedoeld neveneffect dat werkgevers hun Weense personeel minder gingen betalen, omdat die toch maar weinig kwijt waren aan woonruimte, en zo een deel van de productiekosten op de belastingbetaler afwentelden. Hofstetter moet erom grinniken – die anekdote kende hij nog niet. En zo werkt het tegenwoordig gelukkig niet meer.

Ook rondvragend op de straten van Wenen is er vrijwel geen kritiek te horen op het hoofdstedelijke woonmodel, behalve huis-tuin-en-keukenklachten over tochtige ramen of vertraagd onderhoud. Wel blijkt dat de praktijk weerbarstiger is dan de theorie.

Neem Lukas Pfeffer-Hausmann (37), op de binnenplaats van de klassieke Gemeindebau die de crèche van zijn twee kinderen huisvest. Zelf huurt hij in de vrije sector, 1.520 euro voor 112 vierkante meter. Zijn vrouw en hij verdienen samen ruim 4.000 euro netto. Daarmee hebben ze aanspraak op een gesubsidieerde woning. Maar als hij in de centrale wijk Margareten wil blijven, kan hij zonder urgentieverklaring (zie kader) lang wachten.

Wat kost het de huurder?

– De maandelijkse huur voor een gemeentewoning ligt tussen de 330 (één kamer) en grofweg 900 euro (vier kamers).

– De huur van een gesubsidieerde woning bedraagt 9,50 tot 10,50 euro per vierkante meter. Daar bovenop komt een eenmalige ‘bouwbijdrage’ afhankelijk van inkomen. Die is maximaal 500 euro per vierkante meter, maar vaak aanzienlijk minder. Bij nieuwe zogenoemde Smart-woningen, compacte woningen voor mensen met urgentie en de helft van wat de stad nu subsidieert, is de bijdrage maximaal 60 euro per vierkante meter. Dat geld krijgt de huurder bij vertrek terug, minus 1 procent per jaar.

Dus wat vindt hij van het Weense model, waar iemand als Simona veel meer kan verdienen maar met dank aan de belastingbetaler bijna de helft minder aan huur kwijt is?

‘Ontzettend goed’, zegt ook Pfeffer-Hausmann. ‘Het werkt voor de mensen die het nodig hebben, het zorgt voor een heterogene samenleving en voorkomt gettovorming. Mensen die voordeel maximaal benutten zijn er altijd. Persoonlijk benader ik het leven niet door mijn geluk af te meten aan wat een ander heeft.’

Mensenrecht

Uiteindelijk is het woonmodel vooral een ideologische, of politieke keuze: moet de overheid huisbaas spelen om de werking van de vrije markt te beperken? Ja, zeggen veel Weners. Vorige maand won radicaal-rechts de Oostenrijkse verkiezingen, maar in Wenen werd de linkse SPÖ zoals altijd de grootste.

‘Woonruimte is een mensenrecht, zoals de gemeente Wenen ook zegt’, verklaart Stanislav Skola vanuit zijn tweekamerwoning in de monumentale Reumannhof, bouwjaar 1926. ‘Het gaat over de levens van mensen, daar moet je geen spelletjes mee spelen.’

De 23-jarige chemicus betaalt met zijn vriendin 720 euro per maand voor 60 vierkante meter net buiten het centrum. Hun netto inkomen is nu 3.800 euro. Comfortabel dus, en zo hoort het: ‘ik betaal een hoop belasting, en dat vind ik prima.’

Skola, oorspronkelijk uit Slowakije, analyseert het Weense woningmodel langs een schaal met aan de de ene kant (economische) vrijheid en aan de andere kant socialisme. Op die schaal heeft Wenen volgens hem precies het goede evenwicht gevonden.

Gevraagd waar de grens van overheidsoptreden in een vrijemarkteconomie volgens hem moet liggen, bij gezondheidszorg, openbaar vervoer, of woonruimte, zegt Skola: ‘Precies die drie, daarvoor moet de overheid verantwoording nemen. Niet voor alle woonruimte, maar deels, zoals in Wenen.

‘Hier hoef je niet rijk te zijn om te kunnen wonen waar je wilt. De stad is vrij en toch sociaal. Kijk naar andere Europese steden, waar woonruimte nauwelijks nog betaalbaar is. Of kijk naar Amerika, waar je alleen vrij bent als je veel geld hebt. Hoe vrij ben je als je geen comfortabele plek om te wonen kunt betalen?’