Extra woningen boven op een bestaand gebouw: levert ‘optoppen’ echt iets op?

Optoppen, extra woonlagen neerzetten op bestaande gebouwen, levert extra woningen op. Biedt dat kansen of zijn de hindernissen te groot?

De gemeente Deventer is akkoord, de eerste schetsen zijn gemaakt, als alles goed gaat kan de bouw begin volgend jaar van start gaan. Boven op het gebouw van de Hema worden twee extra verdiepingen neergezet met zo’n 26 nieuwe woningen. ‘Goed voor de levendigheid van de binnenstad’, schreef wethouder Lars Wijnhoud vorige maand in een intentieverklaring.

‘Optoppen’ heet dit. Frederik Vermeesch van architectenbureau Rijnboutt werkte al eens mee aan de bouw van twee woonlagen boven op een zestien etages tellend gebouw in Den Haag. Ook met winkelpanden – van V&D en C&A – heeft hij ervaring. Nu gaat hij aan de slag met de Hema in Deventer.

“Zulke oude winkelpanden staan vaak deels leeg”, legt hij uit. “Voor retail wordt meestal alleen de begane grond gebruikt of hoogstens ook de eerste verdieping. Tegelijkertijd zijn er mensen genoeg die in binnensteden willen wonen, ouderen én jongeren. De draagkracht van de fundering is vaak goed genoeg, de bouw kan vrij snel gaan, je hebt er niet drie jaar lang een grote bouwplaats voor nodig.”

En zo’n winkelpand wordt er mooier van. “Vaak heeft het drie achterkanten, alleen de voorkant ziet er goed uit, en zelfs dat niet altijd. Na het optoppen heeft het ramen aan alle kanten en balkonnetjes. Het wordt er menselijker van, vriendelijker.”

Maar nee, stelt Vermeesch ook, “26 extra woningen, met zulke aantallen los je uiteraard niet de wooncrisis op”.

Of toch wel? Minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) verwacht er veel van. Afgelopen najaar lanceerde hij een ‘Optop2000-plan’, met in z’n hand een onderzoek van adviesbureau de Stec Groep waarin voorgerekend werd dat optoppen tot en met 2030 wel 100.000 extra woningen kan opleveren.

Twee derde daarvan, schatte de Stec Groep, kan worden gebouwd op flats uit de jaren zestig, zeventig en tachtig. Die zijn vaak in standaardmaten ontwikkeld, en dat biedt kansen om ook het optoppen te standaardiseren, met prefab-woningen uit fabrieken. Maar, waarschuwde de Stec Groep ook, dit onderzoek is ‘een eerste verkenning’ en hoeveel er precies uitvoerbaar is, staat niet vast.

Hindernissen te over, bleek deze week uit onderzoek van branchevereniging WoningbouwersNL. Alle woningen van vóór 1965 vallen sowieso af, omdat die niets extra’s kunnen dragen, ook geen lichtgewicht woningen van hout en staal. In flatgebouwen met meerdere woningeigenaren is toestemming van alle leden van de vereniging van eigenaren nodig, en die zien het belang ervan niet altijd. Ook parkeernormen – extra woningen vereisen extra ruimte voor auto’s – zijn een struikelblok. Hoogstens 28.700 woningen, meer levert optoppen niet op, concluderen de woningbouwers.

Als het kan, dan vooral boven op flats die volledig in het bezit zijn van woningcorporaties, daarover zijn WoningbouwersNL en de Stec Groep het eens. Het liefst als zo’n complex ook toe is aan renovatie en verduurzaming.